GAYRİMENKUL SATIN ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSULAR:

   Gayrimenkul satın almak, öyle sıradan bir alışveriş değil, kuşkusuz. Yani manava gidip iki kilo elma, üç kilo portakal ver demek kadar kolay olmuyor. Gayrimenkul satın almak kazandırıcı bir tasarruf muamelesi olduğundan daha meşakketli. Bu nedenle de dikkat edilmesi gereken birkaç önemli nokta var. Şimdi bunların neler olduğunu maddeler halinde belirtelim: 

1. Eğer kullanılmış bir gayrimenkul alıyorsak, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini mutlaka kontrol etmemiz gerekiyor. Bu konuda, satıcıdan, ödeme makbuzlarını isteyerek, sonuca daha çabuk ulaşabilmemiz mümkün. Bu önemli noktanın yasal dayanağı da Emlak Vergisi Kanunu'nun 30. maddesinde yerini almıştır. İlğili maddeye göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, alıcı ve satıcı müteessilen sorumlu tutuluyor. Yani bu durumda, gayrimenkulü, yeni satın almanıza rağmen, birikmiş emlak vergisi borcunu ödemek zorunda kalabiliyorsunuz. Danıştay 9. Dairesinin 23.09.1998 tarih ve E.1996/5438,K.1997/2746 Sayılı kararı gereğince, gayrimenkulü yeni satınalan kişinin, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini , faiziyle birlikte, daha sonra, önceki sahibine rucü edebilmesi mümkün.
2. Gelir Vergisi Kanunu'nun Mükerrer 80/6. maddesi gereğince, gayrimenkulü satın alındığı tarihten itibaren dört yıl içinde, elden çıkarırsanız, sağlanan bu kazanç, "değer artış kazancı" olarak beyan edilerek yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor.                                                                                               Gayrimenkulün, 2002 yılı emlak vergisi asgari değerinin, 2003 yılında en az yüzde 29.5 oranında artırılması gerekiyor. Alım-satım sırasında da hem alıcı hem satıcı, binde 15'er oranında Tapu Harcı ödemek durumundalar.
3. Gayrimenkul alanların, o yılın sonuna kadar, ilgili belediyeye "Emlak Vergisi Bildirimi" vermeleri gerekiyor. Gayrimenkul, bütçe yılının son üç ayı içinde alınmışsa, emlak vergisi bildiriminin, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren "üç ay içinde" verilmesi gerekiyor. Emlak vergisi, satın alındığı yılı takip eden yıldan itibaren ödenmeye başlanıyor. Alındığı yılın vergisi ise satıcı tarafından ödeniyor.  
4. Aile reisi, eş yada çocuğa, gayrimenkulün bedelini "borç olarak" verirse, herhangi bir vergileme söz konusu olmaz. Ancak eş ya da çocuk adına bir gayrimenkul alınırsa, satış bedelinin aile reisi tarafından ödenmesi halinde, karşılıksız (ivazsız) bir intikal söz konusu olacağından, veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş ya da çocuğun beyanname verip, yüzde 5-15 arasında değişen veraset ve intikal vergisi ödenmesi gerekecektir.                                                                                           Dikkat edilecek hususlar kısaca bunlar. Gayrimenkul alacakların dikkatine.  

GAYRİMENKUL SATARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR:

1. Bu yıl içerisinde, gayrimenkulünüzü kaça satarsanız satın, tapuda "asgari bir değer" belirtmeniz gerekiyor. Gayrimenkulün satışı sırasında, 2002 yılı emlak vergisine esas değerini, yeniden değerleme oranını yarısı kadar, yani asgari yüzde yüzde 29.5 oranında artırmak gerekiyor.
2. Gayrimenkulün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde, gerçek alım-satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesi gerekiyor.
3. Gayrimenkul alımında olduğu gibi gayrimenkul satımında da hem satıc hem alıcı, tapu harcına esas değer üzerinden, binde 15 oranında harç ödemek zorundadır.
4. Gelir Vergisi Kanunu'nun Mükerrer 80/6. maddesine göre; gayrimenkul miras ya da bağış şeklinde edinilmişse, ne zaman ve kaç liraya satılırsa satılsın, gelir vergisi ödenmeyecektir.
5. Gayrimenkul, satın alındığı tarihten itibaren dört yıl içerisinde, satılırsa, bundan sağlanan kazanç, gelir vergisine tabidir. Kazanç hesaplanırken de maliyet bedeli satıldığı yıl hariç, aylık TEFE oranına göre yükseltilecek, kazanç çıkarsa, 10 Milyar lira istisna olan miktar, düşüldükten sonra kalan kısım, 2004 yılı Mart ayında beyan edilecektir. 

Buraya kadar anlattıklarımız, şahısların, gayrimnkullerini satmaları durumunda uyacakları önemli husulardı. Şimdi gayrimenkulün, bir şirketin aktifinde kayıtlı olması durumunda, satılırsa, hangi hususlara dikkat edilmesi gerekeceğine bakalım.

1. Şirketlerin, aktiflerinde kayıtlı olan gayrimenkulleri satmaları durumunda, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı, şahısların gayrimenkul satışlarında olduğu gibidir. Şirket sattığı gayrimenkul için fatura düzenler ve KDV de tahsil eder. Satıştan doğan kazanç da vergiye tabidir.
2. Kurumlar vergisine mükellefi olan şirketler, en az ik yıldır işletmelerinin aktiflerinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıkları zaman, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse; gayrimenkul satış kazancı nedeniyle, kurumlar vergisi ödemezler. Tapu harcı ödemezler. Satış işlemi işlemi için KDV'ye tabi tutulmazlar. 31 Aralık 2003 tarihine kadar geçerli olmak üzere, gelir vergisi stopajı ödemezler.

Başka bir husus da gayrimenkul satışı yapıldıktan sonra ilğili belediyeye, bir dilekçe ile durumun bildirilmesidir. Aksi halde, gayrimenkulünü satanlar ileride emlak vergisi, çöp vergisi ödemek zorunda kalabilirler.

KAYNAK: Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu

Esas No: 2002/376

Karar No:2002/442